Milli Akademi

Uygulamada apartman ve sitelerin, kanunen ortak alan olarak kabul edilen yerlerinin kullanım haklarının gelir elde etmek amaçlı süreli olarak üçüncü kişilere devredilmesine günümüzde sık rastlanılmaktadır. Ortak alanların devir işleminde izlenmesi gereken yöntem, devir ve elde edilen kira gelirleri konularına kısaca göz atalım.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde ortak yerlerin tanımı yapılmıştır. Buna göre; “Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.” denilmektedir.

Anılan Kanunun 27. maddesinde, ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetileceği ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılacağı, 34. maddesinde, kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilecekleri, 45. maddesinde ise ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceği hükümlerine yer verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesine göre ".....anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.” Buna göre ortak alanların kiralanması için tüm kat maliklerinin oybirliği gereklidir. Yöneticinin veya başka bir kişinin Kat maliklerinin onayı almadan veya Kat malikleri Genel Kurulundan oybirliği ile bir karar aldırmadan yapacağı kiralama Yasaya aykırı olacaktır.

Apartman ve sitelerin Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen eklentileri veya bölümlerinin gelir elde etmek amaçlı tasarruf hakkının süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devredilmesinden elde edilen kira gelirlerinin durumunu, kanun hükümleri dikkate alınarak incelediğimizde; Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Bu bölümlerin kiralanabilmesi ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları karar sonucu olabileceğinden, yönetim sadece kat malikleri adına kiralama işlevini vekil sıfatı ile yerine getirmiş olmaktadır.

Özellikle çatılara baz istasyonu kurulması işlemlerinde kat malikleri kurulunun oy birliği sağlanamayan durumlarda Kanunun açık hükmüne rağmen kurulum işlemi gerçekleştirilmekte, kiralama bedeli ödenmekte, ancak olayın yargıya intikal etmesi halinde baz istasyonu sahibi kiracılar tarafından yargı süreci kira sözleşmesi süresi kadar uzatılacak bir yol izlenmekte ve yargı kararı verilmeden kira sözleşmesi süresi de sona ermektedir. Böylece yargı kararı etkisiz duruma getirilmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanunu göz önünde bulundurulduğunda genel kurulda oy birliği ile alınan karar gereğince apartman yöneticileri tarafından kiralanması sonucu elde edilen kira geliri vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye iradı geliri olarak kabul edilir. Vergi kanunları açısından muhatap herhangi bir vergi mükellefiyeti bulunmayan apartman yönetimi değil kat malikleri olacaktır. Elde edilen kira gelirlerinin apartman veya site yönetimleri tarafından tahsil edilip ortak giderlerin karşılanmasında kullanılması bu gelirlerin vergilendirilmesine engel değildir.

Bu açıklamalar, apartman veya sitenin Kanunlarda ortak alan olarak kabul edilen diğer eklentileri veya bölümlerinin gelir elde etmek amaçlı tasarruf hakkının süreli olarak sözleşmeyle üçüncü kişilere devredilmesinden elde edilen kira gelirleri yönünden de geçerlidir.

Konuya ilişkin olarak, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 08/03/2005 tarihli, 2005/666 E.- 2005/1889 K. sayılı emsal içtihadında; "Kat Mülkiyeti Yasasının 45. maddesi ana taşınmazın bir hakla kayıtlanması veya ortak yerlerin kiralanması gibi önemli yönetim işlerinin ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabileceğini öngörmektedir. Yargıtay uygulamalarında da ortak yerlerin her ne amaçla olursa olsun kiraya verilmesinde anılan yasa kuralına uyulması koşulu aranmaktadır. Somut olayda kat mülkiyetli ana taşınmazda A-B-C ve D adı altında dört blok bulunmaktadır. Davaya konu edilen A blokta baz istasyonunun kurulmuş olduğu yer anataşınmazın ortak yeri bulunduğu cihetle baz istasyonu kurulmak üzere buranın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerekir. Ortada bu nitelikte bir kat malikleri kurulu kararı bulunmadığına göre mahkemenin davayı kabul etmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur." denilmek suretiyle ortak alanın kiraya verilmesi için salt o bloktaki kat malikinin değil, anataşınmazda yer alan tüm blok kat maliklerinin buna oybirliğiyle karar vermiş olmaları gerektiği vurgulanmıştır.

Sonuç olarak Kat Mülkiyeti Kanunun 45. maddesi uyarıca, anataşınmazın ortak yerlerinin kiralanması, tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri bir kararla mümkündür.  Dolayısıyla, ortak yer ve tesisler, bunlardan yararlanma ve kullanma hakkına sahip kat maliklerinin tümünün oybirliğiyle karar alınmadıkça kiraya verilemez. Yasanın emredici hükümlerine aykırı biçimde ortak yerlerin kiraya verilmesi halinde, kiralama kararına katılmayan her kat malikinin kiracı aleyhine el atmanın önlenmesi ve ortak yerin  boşaltılmasını mahkemeden talep etme hakkı bulunmaktadır.