APARTMAN VE SİTELERİN VERGİ MÜKELLEFİYETİ
Toplu yaşamın idame ettirildiği apartman ve sitelerde ihtiyaçlarının giderilmesi için apartman ve site yönetimleri oluşturulmakta, bir takım işçi istihdam edilmektedir. Yönetimler düzenli olarak kat maliklerinden veya diğer sakinlerden aidat vb tahsilatlar ve harcamalar yapmaktadır. Amacı ortak ihtiyaçların karşılanması olan apartman ve site yönetimleri bazı durumlarda gelir de elde edebilmektedir. İşte bu noktada, gelir-gider işleminin muhatabı olan yönetimlerin vergi hukuku açısından incelemeye tabi tutulması gerekmektedir.
Apartman ve sitelerin yönetici veya yönetim kurulu üyelerine bu görev karşılığında yaptıkları ödemeler, yönetimin apartman görevlilerine yaptığı ödemeler, dışarıdan alınan hizmetlere karşılık yapılan ödemeler, kat maliklerinin ortak mülkiyetinde bulunan kullanım alanlarının kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelirler, binaların dış yüzlerine reklam alınması, çatı veya terasların GSM şirketlerine baz istasyonu olarak kiraya verilmesi, ortak kullanımda bulunan yapıların mesken veya işyeri olarak kiraya verilmesi durumunda ortaya çıkan gelir-giderler vs vergi hukukunun kapsamına girmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 40. maddesi "Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz." şeklindedir. Bu durumda apartman veya site yönetimleri işveren, yönetim kurulu başkan ve üyeleri de hizmet erbabı konumundadır ve verilen ücretlerin Gelir Vergisi Kanunu uyarınca vergilendirilmesi gerekmektedir. Konu ile ilgili idare tarafından verilen özelgelerde yönetim kurulu başkan ve üyelerinin kat malikleri arasından seçilmesi durumunda alacağı ücretin yerine getireceği görevin ve sorumlulukların külfeti ve görevin yapılmasında gerekli olan masrafların karşılığı olarak alınması nedeniyle vergilendirilmemesi, dışarıdan seçilmesi durumunda ise ücret olarak vergiye tabi tutulması gerektiği yönünde fikir birliği oluşmuştur. Kat malikleri arasından seçilen yöneticilere yönetim giderlerinin üstünde bir ödeme yapılması halinde ise fazla kısmın ücret olarak vergilendirileceği tabiidir.
İstihdam edilen görevlilere yapılan ödemelerin de değerlendirilmesi gerekir. Sitelerin ve apartmanların muhtelif ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla kapıcı diye tabir edilen apartman görevlileri istihdam edilmektedir. Kat maliklerinden sitelerin ortak ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla toplanan aidatlardan bu şekilde çalıştırılan kişilere belirli aralıklarla ücret ödemesi yapılmaktadır. Site yönetimleri bu şekilde istihdam ettiği kişilere yaptığı ödemeler işçi-işveren ilişkisi içinde yapmaktadır. Gelir Vergisi Kanunu'nun ücretlerde istisnaları düzenleyen 23/6. maddesi uyarınca hizmetçilerin ücretleri gelir vergisinden istisna edilmiş olup hizmetçileri; özel fertler tarafından evlerde, bahçelerde, apartmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde orta hizmetçiliği, süt ninelik, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık gibi özel hizmetlerde çalıştırılan kişiler olarak tanımlamıştır. Dolayısıyla site ve apartman bünyesinde istihdam edilen kapıcı ve bahçevanlara yapılan ücret ödemeleri gelir vergisinden istisna edildiğinden söz konusu ödemeler üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılmasına veya bu gelirler için beyanda bulunulmasına gerek bulunmamaktadır. Birden fazla apartmanı içinde barındıran büyük sitelerde istihdam edilen güvenlik görevlileri, danışma görevlileri, spor hocaları vb. kişilere yapılan ödemeler ise bu kişilerin hizmetçi tanımına girmeleri mümkün bulunmadığından Gelir Vergisine tabi bulunmaktadır. Ayrıca son yıllarda site yönetimlerinin bu tür ihtiyaçlarının giderilmesi için personel istihdam etmeyip bu ihtiyaçlarını bu amaçlarla kurulmuş hizmet işletmelerinden sağladıklarını görmekteyiz. Bu durumda site yönetimi ile kapıcı, bahçıvan ve güvenlik görevlisi arasında işçi-işveren ilişkisi bulunmamaktadır ve bu kişilere doğrudan ödeme yapılmayıp bağlı bulundukları şirketlere ödeme yapılmaktadır. Benzer amaçlarla kurulan şirketlerin bünyelerinde istihdam ettikleri personeller aracılığıyla hizmet vermesi durumunda söz konusu hizmetler ticari faaliyet kapsamında verilen hizmet sayıldığından site yönetimlerinin bu şirketlere yaptıkları ödemeler üzerinden herhangi bir tevkifat yapmalarına gerek yoktur.
Apartman ve site yönetimlerinin ortak yerlerden gelir elde etmesi de bu kapsamda incelenmelidir. Ortak yerler hakkında detaylı inceleme yaptığımız yazımızın okunmasını öneriyoruz. Apartmanların dış yüzeylerine reklam alınması, apartman bahçesinin veya terasların düğün, gösterim gibi faaliyetler için kiralanması, site içinde banka otomatları için alan kiralanması ve ortak alanların kiraya verilmesi gibi birçok faaliyet neticesinde apartman ve site yönetimleri gelir elde edebilirler. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde apartman yönetimleri tarafından kiraya verilen ortak kullanıma mahsus yerlerin mülkiyet hakkı hisseleri oranında kat maliklerine ait olduğundan söz konusu bölümlerin malikler tarafından bireysel olarak veya yönetim tarafından kendiliğinden kiraya verilmesi mümkün değildir. Ortak yerlerin kiralanmasından elde edilen kira geliri vergi kanunları açısından yönetimin değil apartman veya sitede mülkiyet sahibi bulunanların gayrimenkul sermaye iradı geliri olarak kabul edilir. Her daireye düşen irat tutarı kat maliklerinin kendi durumlarına göre değerlendirilecek ve beyanname verip vermeyeceği ayrı ayrı değerlendirilecektir.
Ancak olaya bir de idari yargı çerçevesinden bakarsak farklı sonuçlar elde edilmesi de mümkün görünmektedir. Şöyle ki; Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunun 13.10.2021 tarih, Esas No: 2021/251 Karar No:2021/1262 Karar sayılı kararında, tolu yapı ve apartman yönetimleri tarafından konutların ihtiyaçları kapsamında istihdam edilen çalışanlardan Gelir Vergisi kesintisi yapılmasının yasaya aykırı olduğuna karar verilmiştir.
Sonuç olarak; apartman ve site yönetimlerinin faaliyetlerinin vergisel boyutunun her olay özelinde ayrı ayrı değerlendirileceği, ancak yargısal çerçevede vergi kesintisi yapma sorumluluğunun ticari faaliyette bulunan kişi ve kurumlara ait olup ticari faaliyet yürütmeyen ve kazanç elde etme amacı gütmeyen oluşumların vergi kesme sorumluluğundan söz edilemeyeceği, site ve apartman yönetimlerinin kâr amacı güden oluşum olmadıkları hallerde çalıştırdıkları hizmet erbabı kimselerden vergi kesme sorumluluklarının bulunmadığı sonucu ortaya çıkmaktadır. Yargı organlarınca verilen kararlarda, meslek erbaplarının mesleki farklılıkları dikkate alınmamış, ücret ödemesinde yönetimin veya oluşumun niteliğini esas almıştır. Böylece, site ve apartman yönetimlerinin, site ve apartman işleri ile sınırlı olmak üzere çalıştırdıkları kimselerden meslekleri ne olursa olsun kendi nam ve hesaplarına vergi mükellefiyetleri bulunmadığı hallerde kendilerine yapılan ödemeler üzerinden vergi kesintisi yapılmayacağı ve bu yönde site ve apartman yönetimlerine sorumluluk yüklenemeyeceği hususu açıklığa kavuşmuştur denilebilir.
