Milli Akademi

Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkının, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulmasına devre mülk hakkı denir. Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk hakkı bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçebilir.

Devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir. Bunun aksi kararlaştırılmak istenir ise resmi şekilde kararlaştırılması zorunludur.

Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir. Yani devre mülk hakkına sahip bir kimsenin yılın en az 7 günlük bir zaman diliminde bu hakkını kullanabilmesi ya da bu hakkını yabancı bir kimsenin kullanımına bırakmasının önünde engel bulunmamaktadır. Uygulamada da sık sık, devre mülk hakkı sahiplerinin bu hakkını yakınlarına kullandırdığına rastlanmaktadır.

Ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu yazılır ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir. Dolayısı ile devre mülk hakkı, resmi kayıtlama ile güvence altına alınmış yasal bir haktır.

Devre mülk hakkı kurulacak yapıda hak sahiplerinin kullanım süreleri ve dönemleri, devir teslim işlemleri ve usulleri, yönetici seçimi, yöneticinin hak ve sorumlulukları, yapının onarım devreleri ve bakım masrafları ve daha bir çık konu bir “devre mülk sözleşmesi” ile kayıt altına alınabilir. Bu şekilde bir sözleşmenin varlığı hak sahipleri için de güvence teşkil eder.

Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatlerine bağlı değildir. Yani devre mülk hakkı kurmak için bina sakinlerinin onayına ihtiyaç bulunmamaktadır. Ancak her halde yönetim planının incelenmesinde ve olası engellerin tespitinde yarar bulunmaktadır.

Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şüyuun yani ortaklığın giderilmesini isteyemezler. Ancak bu konuda sözleşmeye bir madde eklemek suretiyle böyle bir imkanı tanımaları da mümkündür. Kanun koyucu bu noktada maliklere bir serbesti tanımıştır.

Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde, istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde, mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca boşalttırılır. Yani yargı yoluna başvurmadan, doğrudan idari kanaldan talep edenin isteği yerine getirilir. Burada, olası tecavüzlere karşı hak sahibinin hakkına ulaşması kolaylaştırılmak istenmiştir.

Yine tahliye gerçekleşmediği taktirde yargı yoluna da başvurulabilir. Bu halde de hak sahibi korunmuş olup idare veya yargı organlarına yapılacak başvurunun, boşaltma işlemini durdurmayacağı hüküm altına alınmıştır.

“Taraflar arasında devre mülk satış sözleşmesi yapıldığı ve söz konusu sözleşmenin resmi şekil şartına tabi olduğu (tapuya irtifak şeklinde tescil edilmesi) ve taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tarafların verdiklerini iade edecekleri gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken aksi yönde karar verilmesi hukuka uyarlı değildir.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/25519 Esas, 2019/11699 Karar

“Devre tatil sözleşmeleri çoğunlukla yalnızca belli bir odanın ya da taşınmazın belli dönemlerde kullanılmasından ibaret değildir; tüketiciler aynı zamanda tesisten ve tesiste verilen hizmetlerden de istifade ederler. 4077 sayılı Kanun’a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir.” Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/631 Esas, 2018/1171 Karar

“Devre mülk sözleşmesinin ve bu sözleşmeye dayanan tapunun iptali ve ödenen bedelin iptali istemine ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2020/668 Esas, 2020/1072 Karar

“Yerine getirilmeyen Devre Mülk Sözleşmesinde fesih ile ödenen bedelin iadesi için icra takibine girişilmesi itirazın iptali ve icra inkar tazminatına hükmedilmesi yerindedir.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/4551 Esas, 2020/5129 Karar

“Tapuda kayıtlı taşınmazların satışının, MK’nun 706 , BK’nun 213, Tapu K.’nun 26 ve Noterlik K.’nun 60 maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunludur, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Bu nedenle taraflar arasındaki devre mülk satış sözleşmesi de tapulu taşınmazın satışına ilişkin olup geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayanılarak davacının fesih ve ödediği meblağın iadesini her zaman talep hakkına sahiptir. Bu nedenle davacının ödediği meblağın iadesine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.” Yargıtay 13 Hukuk Dairesi 07.2013 tarih ve 2013/4117-18427 Esas