Mantolama Örneği Üzerinden: Ortak Yerlerde Yapılacak Faydalı Yenilik ve İlavelerMakaleler

Kanuni düzenlemeye göre ortak yerlerde yapılacak faydalı yenilikler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun alacağı karar üzerine yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/1 Şöyledir;

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Kanun faydalı yenilik ve ilavelerin tanımını veyahut nelerin faydalı yenilik ve ilave olduğunu açıklamamıştır. Her bir somut olayda ana gayrimenkulün durumu ve ihtiyaçlarına göre, gerekirse bilirkişi incelemesi de yapılarak, ilave veya yeniliğin faydalı olup olmadığı hususu değerlendirilecektir.

Mantolama işi yani binanın dış cephe yalıtımının yapılması binanın sağlamlığını arttırarak ısı kaybının önüne geçmektedir. Bu sayede güncel ve gelecekteki ısınma maliyetlerinden tasarruf edilecektir. Mantolamanın yapılmasıyla kat maliklerinin ana gayrimenkulden sağlayacağı fayda artmaktadır. Apartmanlar gerek görünüm, gerek ısı yalıtımı ve gerekse de ses yalıtımı açısından önemli fayda ve avantajlar sağlayabiliyor.

Bu nedenle, dış cephe yalıtımı ya da diğer bir ifade ile mantolama, ana gayrimenkulün sağlamlığı, mimari durumu ve bakımı açısından faydalı ve yararlı bir uygulama ve değişikliktir.

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre de mantolama işi faydalı yenilik olarak değerlendirilmektedir. KMK m.42’ye göre mantolama kararı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun alacağı karar üzerine yapılmalıdır.

Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bir istisna getirilmektedir. Bu halde onarımın yapılması için kat maliklerinin rızası aranmayacaktır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 14.04.2008 tarihli ve 2008/611 E., 2008/4342 K. sayılı kararında[1] apartman dış cephesinin her taraftan su alması ve bu durumun ısı kaybına neden olması hallerinde gerekli onarımın ve mantolama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alınması zorunlu olmadığına karar vermiştir.

KMK m.42/3 gereğince faydalı yeniliklerin masraflarına ilişkin katılım oranı arsa payı oranına göre değil faydalanma oranına göre belirlenir. Kat maliklerinin faydalı yenilik ve ilave masrafına hangi oranda katılacağı kat malikleri kurulu kararında belirlenmelidir. Alınan kararın hakkaniyetli olmadığını düşünen kat malikinin kurul kararına karşı dava açma hakkı saklıdır. Yapılmış olan yenilik ve ilaveden faydalanma imkânı olmayan kat malikinin gerek yenilik ve ilavenin yapım masrafına ve gerekse bakım onarım masrafına katlanma yükümlülüğü yoktur.

[1] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 14.04.2008 tarihli ve 2008/611 E., 2008/4342 K. “Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; iptali istenen 02.02.2006 günlü kat malikleri kurulu kararının dayanağını teşkil eden mantolama işinin ana taşınmazın 03.01.2006 günlü olağan genel kurul toplantısında konuşulduğu, apartmanın dış cephesinin her taraftan su aldığı ve ayrıca ısı kaybı olduğu belirtilip mantolanma işinin yapılması gerektiğinin dile getirildiği ve bununla ilgili olarak 02.02.2006 günü toplantı yapılmasının kararlaştırıldığı, davacılardan 10 numaralı daire maliki K3'nun da bu karara katıldığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin birinci fıkrasına göre kat malikleri ana taşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Ana taşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephesinin her taraftan su alması ve bu durumun ısı kaybına da neden olması hallerinde gerekli onarımın ve mantolama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alınması zorunlu değildir. Kat maliklerinden herhangi birinin böyle bir işin yapılmasını istemesi ona, yasa ile tanınmış bir hakkın ve yükümlülüğün yerine getirilmesi şeklinde değerlendirilmelidir. Yapılacak olan mantolama işleri ana taşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada Kat Mülkiyeti Yasasının 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.”