Yöneticim Medya

Yönetici Tek Başına Aidat Belirleyebilecek mi?

Aidat Tartışmaları Yeniden Gündemde

Site ve apartman aidatlarına ilişkin yeni düzenleme son günlerde kamuoyunda en çok tartışılan konular arasında yer aldı. Özellikle yüksek aidat artışları, işletme projeleri ve yöneticilerin yetki sınırları uzun süredir hem kat malikleri hem de kiracılar açısından önemli uyuşmazlık konuları arasında bulunuyordu. TBMM’de kabul edilen düzenleme ile birlikte; aidatların belirlenmesi, işletme projelerinin hazırlanması ve yönetim planlarına ilişkin bazı önemli değişiklikler gündeme geldi. Özellikle “yönetici tek başına aidat belirleyebilecek mi?” sorusu ise en çok merak edilen başlıklardan biri oldu.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli hususlardan biri, düzenlemenin kapsamının ve uygulama şeklinin doğru anlaşılmasıdır. Çünkü kamuoyunda yer alan birçok bilgi, “aidatlar artık artamayacak” veya “yönetici tamamen yetkisiz hale geliyor” şeklinde yanlış yorumlanabilmektedir.

Yöneticinin Görevleri Değişiyor mu?

Kamuoyuna yansıyan düzenlemeye göre yöneticiler; temizlik, bakım, onarım, asansör, kalorifer, sigorta ve ortak alan giderlerine ilişkin yönetim faaliyetlerini yürütmeye devam edecek. Ancak dikkat çeken değişikliklerden biri, aidat ve avans miktarlarının belirlenmesi noktasında ortaya çıkmaktadır. Düzenlemeyle birlikte yöneticinin hazırladığı işletme projesi ve avans miktarının kat malikleri kurulunun onayına sunulması öngörülmektedir. Bu durum özellikle uzun süredir tartışılan “yönetici keyfi şekilde aidat belirliyor” eleştirileri bakımından önemli görülmektedir.

Keyfi Aidat Artışlarının Önüne Geçilecek mi?

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici yönlerinden biri de budur. Kamuoyuna yansıyan bilgilere göre yönetici, işletme projesini ve avans miktarını tek başına belirleyemeyecek; bu kalemlerin kat malikleri genel kurulunun onayından geçmesi gerekecek. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta şudur: Düzenleme aidat artışlarını tamamen ortadan kaldıran bir sistem getirmemektedir. Gerçek gider artışları, personel maliyetleri, bakım giderleri, enerji fiyatları ve ortak alan ihtiyaçları aidat miktarlarını etkilemeye devam edecektir. Dolayısıyla düzenlemenin amacı aidatları tamamen sabitlemek değil; aidat belirleme sürecini daha denetlenebilir ve şeffaf hale getirmektir.

Geçici İşletme Projesi Nedir?

Düzenlemede dikkat çeken başlıklardan biri de geçici işletme projesine ilişkindir. Kamuoyuna yansıyan bilgilere göre yürürlükte kabul edilmiş bir işletme projesi bulunmayan site ve apartmanlarda, yöneticinin belirli süre içerisinde geçici işletme projesi hazırlaması öngörülmektedir. Bunun yanında mevcut işletme projesi bulunan yerlerde hazırlanacak geçici projelerde, mevcut proje bedeli üzerine yalnızca yeniden değerleme oranı kadar artış uygulanabileceği yönünde düzenleme yapılması da dikkat çekmektedir.

Ancak burada yeniden değerleme oranının “aidatlar artık her yıl otomatik olarak bu oranda artacak” şeklinde yorumlanmaması gerekir. Çünkü aidat miktarları bakımından belirleyici olan temel unsur yine gerçek giderler ve ortak alan ihtiyaçları olacaktır.

Yönetim Planı Nasıl Değiştirilecek?

Yeni düzenlemede yönetim planlarına ilişkin değişiklikler de dikkat çekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından yönetim planı, apartman veya sitenin adeta temel düzenleyici metni niteliğindedir. Aidat paylaşımı, ortak alan kullanımı, yönetim şekli ve birçok konu yönetim planı ile belirlenmektedir. Kamuoyuna yansıyan düzenlemeye göre yönetim planı değişikliklerinde temsilciler kurulunun değil, temsil edilen bağımsız bölüm sayısının belirli çoğunluğunun esas alınmasına ilişkin yeni bir sistem öngörülmektedir. Bu değişiklik, özellikle büyük sitelerde yönetim planı değişikliklerinin daha farklı usullerle yürütülmesine neden olabilecektir.

Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girecek?

TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek yasalaşan düzenlemenin, Resmî Gazete’de yayımlanmasının ardından yürürlüğe girmesi beklenmektedir. Bu nedenle düzenlemenin kesin kapsamı ve uygulama tarihi bakımından Resmî Gazete süreci ayrıca önem taşımaktadır. Dolayısıyla aidat sistemine ilişkin değişikliklerin kapsamı değerlendirilirken, yürürlük hükümlerinin ve yayımlanacak nihai metnin ayrıca incelenmesi gerekecektir.

Yeni Düzenleme Kiracılar İçin Ne Anlama Geliyor?

Aidat uyuşmazlıkları yalnızca kat maliklerini değil, kiracıları da doğrudan etkilemektedir. Özellikle yüksek aidat artışları nedeniyle son yıllarda kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarında ciddi artış yaşandığı görülmektedir. Aidat kalemlerinin hangi kısmından kiracının, hangi kısmından ev sahibinin sorumlu olduğu ise uygulamada hâlen en sık tartışılan konular arasında yer almaktadır. Yeni düzenleme ile birlikte işletme projelerinin ve aidat belirleme süreçlerinin daha şeffaf hale getirilmesinin amaçlandığı anlaşılmaktadır. Bu durumun özellikle aidat kalemlerinin denetlenmesi bakımından uygulamaya etkisi olabilecektir.

Sonuç Olarak

Site ve apartman aidatlarına ilişkin yeni düzenleme, özellikle aidat belirleme süreci ve işletme projeleri bakımından önemli değişiklikler içermektedir. Düzenlemenin temel amacı aidatları tamamen kaldırmak veya sabitlemek değil; karar alma süreçlerini daha denetlenebilir hale getirmektir. Özellikle işletme projesinin ve avans miktarının kat malikleri kurulunun onayına sunulacak olması, uygulamada uzun süredir tartışılan “keyfi aidat artışı” eleştirileri bakımından dikkat çekici bir gelişme niteliğindedir.

Kanaatimizce düzenlemenin uygulamadaki gerçek etkisi, Resmî Gazete’de yayımlanacak nihai metin ve ilerleyen süreçte oluşacak uygulama pratiği ile daha net şekilde ortaya çıkacaktır. Çünkü aidat uyuşmazlıklarının temelinde çoğu zaman yalnızca aidat miktarı değil; giderlerin şeffaflığı ve yönetim süreçlerine duyulan güven de yer almaktadır.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğabileceğinden profesyonel hukuki destek alınması önem arz etmektedir.